Hukukçular Birliği

APARTMAN VE SİTE YÖNETMİNDE HUKUKİ DANIŞMANLIK DÖNEMİNE GEÇİŞ

APARTMAN VE SİTE YÖNETMİNDE HUKUKİ DANIŞMANLIK DÖNEMİNE GEÇİŞ

Toplu yaşamanın, artan nüfusa ve nüfusun ihtiyaçlarına göre adeta zorunluluk haline geldiği günümüzde, çoğu bina yönetimlerinin kat malikleri ve kiracılarla yahut tam tersi, kat maliklerinin bina yönetimleri ile ya da tamamen farklı bir şekilde, ancak doğrudan ya da dolaylı olarak apartman ve sitelerle ilgili olan uyuşmazlıkların artışa geçtiği; teknik ve kapsamlı bilgi yetersizliği nedeniyle çok sayıda binanın bir davaya taraf olmak durumunda kaldığı; çok sayıda binanın ise teknik alt yapıyı sağlamış olması nedeniyle sorunlarını daha profesyonel şekilde çözdüğü bilinmektedir. Hukuki uyuşmazlıkların büyük çoğunluğunun kaynağının, yeterli bilgiye sahip olunmaması olduğu tarafımızca gözlemlenmektedir. Bu durum ise apartman ve site yönetimlerinde, hukuki danışmalığın önemini bir kez daha gündeme getirmektedir. Bu çalışmada amacımız, halihazırda mevzuatta zorunluluk bulunmamakla birlikte, bina yönetimlerinde hukuki danışmanlığın faydalarına değinmek ve yaygınlaşmasını sağlayarak bina sakinlerinin teknik sorunlardan uzak ve sakin bir hayat sürmesinin olanaklı olduğunu göstermektir.

Apartman ve site yönetimleri, uygulamada çok sayıda uyuşmazlığa, dava ve icra takiplerine, hatta tahliye istemlerine neden olan, bu nedenle büyük önem taşıyan konulardan biridir. Devamlı surette uyuşmazlık çıkma olasılığını barındırması, hukuki bilginin mevcudiyetini zorunlu kılmaktadır. Zira borcunu ifa etmeyen bina sakinine yapılacak ihtaratlardan başlayarak borcun cebri icra yoluyla tahsilini sağlama aşamasına kadar her aşama hukuki çerçevede gerçekleşmektedir. Her ne kadar halihazırda mevzuatımızda binalar için hukuki danışmalık zorunlu tutulmamış ise de gelecek yıllar içerisinde bunun bir zorunluluk haline getirileceği kanaatindeyiz. Zira hukuki bilgi eksikliği çoğu kez adli makam ve merciler için de zaman kaybına neden olmakta, kişilerin adil yargılanma hakkına etki etmektedir.

Toplu yaşanılan yerlerde özellikle ortak kullanım alanları bulunması, bu alanlarda bina sakinleri açısından eşitlik ilkesinin sağlanması, aynı şekilde hak ve borçlarda da hakkaniyet esasının gözetilmesi, yönetimde usulsüzlerin önüne geçilmesi zaruri olup bunların her biri tek tek bina sakinlerince denetlenememektedir. Bilgi eksikliğinin yanı sıra bina sakinlerinin bu tarz denetimlere zaman ayırması da çoğu kez mümkün olmamaktadır. Kat Mülkiyeti Kanunu ve kanuna dayalı çıkarılan yönetmelik ve düzenlemelerde her sorun için çözüm sağlanmaya çalışılmış ise de uyuşmazlıkların spesifik yapısı, çoğu kez detaylı bir araştırmayı zorunlu kılmaktadır.

İçinde insan faktörünün yoğun olarak bulunduğu toplu yaşam alanları olan apartman veya site hayatı, hukukun ayrılmaz bir dalıdır. Mevzuatımıza, apartman ve siteler için zorunlu avukatlık hizmetleri düzenlemesinin getirilmesi kaçınılmaz olup binaların o tarihi beklemeden sistemini oturtması toplumun menfaatine görünmektedir.

Sayılanlarla sınırlı olmamak kaydıyla, bina sakinlerince anlaşılır kılmak adına, toplu yerleşimlerde hukuki danışmanlığın çözüm sunmakta olduğu durumları örneklemek ve bir kez daha hukuki danışmanlığın önemini vurgulamak isteriz.

·        Apartmanda veya sitede ortak yaşam dolayısıyla ortaya çıkan her türlü hukuki ihtilafta, ilk aşamada danışmanlık,

·        Uzlaşma yoluyla çözülemeyen uyuşmazlıklarda noterlikler kanalıyla ihtarat ve diğer işlemlerin gerçekleştirilmesi,

·        İhtarata rağmen sağlanamayan düzenin icra ve/veya dava takibi ile çözülmek üzere adli makam ve mercilerde binanın temsili,

·        Apartman karar defteri, işletme defteri, bilgi ve kayıtlar ile Kat Mülkiyeti Kanununda öngörülen yasal evrakın hukuka uygun tanzimi, muhafazası, eksikliklerin giderilmesi, aykırılıkların düzeltilmesi,

·        Kat malikleri, yöneticiler, kapıcılar dahil tim ilgililerle yapılacak sözleşmelerin düzenlenmesi ve sözleşmenin uygulanmasında her aşamada hukuki destek sağlanması,

·        Yönetici, denetçi ve malikler arasındaki hukuki işleyişin denetimi,

·        Aidat ve diğer borçların yerine getirilmemesi durumunda tahsilatın gerçekleştirilmesi için hukuki destek sağlanması,

·        Yönetim planı ve işletme projesinin Kat Mülkiyeti Kanunu başta olmak üzere mevzuata uygunluğunun denetimi,

·        Genel kurul toplantı ve kararlarının usulüne uygun alınmasının sağlanması ve denetimi,

·        Firmalarla yapılacak sözleşmelerden doğabilecek ihtilafların ve olası zararların en aza indirilmesinin sağlanması,

·       Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş işlemlerinin yapılması

·       Site resmi defterlerinin yıllık noter tasdiklerinin yaptırılması

·       İşletme projesinde belirtilen avans ve aidatların takip ve tahsilâtı

·       Bina yönetimi ve 3.şahıslarla ilgili ödemelerin yapılması,

·       Site personelinin tüm yasal işlemlerinin yapılması ile ücretlerinin ödenmesi,

·       Site gelir ve giderlerinin muhasebeleştirilmesi,

·        Her ay borç alacak çizelgelerinin blok panosunda duyurulması ve bunun denetiminin sağlanması,

·        Kat malikleri ve denetim kuruluna 3 aylık faaliyet raporunun sunulmasının denetimi,

·        Yıllık faaliyet raporunun yılsonunda genel kurula sunulmasının denetimi,

·        Yönetim planı hazırlanması, düzenlenmesi veya değiştirilmesi,

·        Kat maliklerinin hak ve borçlarının düzenlenmesi,

·        Karar defterlerinin ve diğer belgelerin tutulmasına yardımcı olmak,

·        Yönetim kurulu ve kat malikleri kurulu toplantı danışmanlığı,

·        Apartman ve sitede birlikte yaşamanın doğurduğu hukuki sorunlara çözüm bulmak,

·        Ortak alanların kullanımına ilişkin hukuki danışmanlık,

·        Kat sahiplerinin kiracıları ile ilgili olan hukuki sorunlarına danışmanlık sağlanması,

·        Alternatif çözüm yolları araştırmasının yapılması,

·        Site yönetiminin mal edinmesine yönelik danışmanlık hizmetleri,

·        Apartman veya sitede çalışan kişilerin (kapıcı, güvenlik görevlisi, temizlik elemanı, teknik eleman vs.) iş hukuku kapsamında işe girişlerinde iş sözleşmelerinin hazırlanması, görev ve sorumluluklarının belirlenmesi, işten ayrılmaları halinde fesih veya istifa sürecinin gerçekleştirilmesi,